工业用地指标（工业用地指标怎么得到）

广州工业用地迎来新的政策窗口期

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

日前，《广州市提高工业用地利用效率实施办法》正式由广州市人民政府办公厅印发。

这个《办法》是2019版本的升级版。这个文件的出台，对广州新型产业用地（M0）的运作，工业用地的出让，产业用房的转让、存量工业用地提高容积率等，影响巨大。

1、新型产业用地（M0）的定义和运作。

在2019年，新型产业用地（M0）还是一个新事物。各地都在探索阶段。到了2022年，关于新型产业用地（M0），各种规定已经很具体。

——定义：新型产业用地（M0）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。

——对象：鼓励符合广州市产业导向和政策要求的“链主”企业、省级及以上“专精特新”企业、中小企业等市场主体的产业项目纳入新型产业用地（M0）试点范畴。

——选址：新型产业用地（M0）原则上在市级核心区、区级核心区，以及已建、在建或已办理规划选址手续的轨道交通站点周边500米范围以外选址。

新型产业用地（M0）优先在存量工业用地、村镇工业集聚区、珠三角（广州）国家自主创新示范区、广深港澳科技创新走廊广州段核心创新平台或节点、各类科技创新平台和产业集聚区周边等区域选址。

意思很直接：新型产业用地（M0）不要去抢写字楼市场。

——功能构成：新型产业用地（M0）内配套行政办公及生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10%。

——无偿移交10%。新增新型产业用地（M0）在组织出让时，或存量国有普通工业用地经批准调整为新型产业用地（M0）的，在签订土地使用权出让合同变更协议时，应在土地使用权出让合同或变更协议中约定用地单位须向区政府、广州空港经济区管委会或其指定机构无偿移交扣除配套行政办公及生活服务设施后不低于10%的产业用房，具体比例由各区政府、广州空港经济区管委会确定。

——出让底价。新增新型产业用地（M0）的出让底价按照出让时点同地段办公用途市场评估楼面地价的20%，乘以该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），并按照实际出让年限修正后确定，且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让最低价。计价公式为：

　　P=C×20%×S×（N/50）

其中：P为新型产业用地出让底价，C为出让时点同地段的办公用途市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），50年为工业用地最高出让年限，N为实际出让年限。

——转让规定。新型产业用地（M0）内的建筑可在土地使用权出让合同中约定按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让。分割登记、转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的50%。

最小单元的建筑面积不低于500平方米。项目竣工后连续3年的年度地均税收达到本市新型产业用地（M0）准入退出实施指引规定的达产标准1.2倍及以上，且运营主体未违反投入产出监管协议约定的，经各区、广州空港经济区的工业和信息化部门认定，最小单元的建筑面积可不低于400平方米。

总体而言，广州对于新型产业用地（M0）的规定和管控仍然非常严格。

第一，不希望（M0）干扰和影响传统写字楼市场。

第二，约束条件较多。

第三，20%写字楼地价，30%写字楼的比例，容积率要3.0以上。地价方面，并没有突出优势。

2019年以来，广州用（M0）形式运作的项目并不多，与政策有关，与写字楼市场本身就供大于求也有关。

2022年，在广州要用好（M0）政策，发展新型产业用地，并不是一件容易的事情。

2、存量工业用地增加容积率可免地价。

存量普通工业用地在符合国土空间规划及区域产业发展政策、不改变土地用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、容积率等指标符合省、市规定的，应当签订土地使用权出让合同变更协议，增加的建筑面积不再补缴土地出让价款。

这条规定沿用了2019年的规定，有利于存量工业用地在无需缴纳地价款的前提下增加容积率，扩大规模。这也将成为部分园区的首要选择。

3、增加了三类供应工业用地的方式：

——对于规划建设条件明确的工业项目，各区政府、广州空港经济区管委会可组织规划和自然资源、住房城乡建设等部门同步编制建设工程设计方案、施工图设计文件，由规划和自然资源部门纳入供地方案，实行“带方案”招标拍卖挂牌供应。

——可将普通工业用地划拨或协议出让给各区和广州空港经济区的工业和信息化部门、投资促进部门、开发区或产业园区管委会，用于建设只租不售的标准厂房，划拨或协议出让的普通工业用地须位于工业产业区块范围内。

——可通过招标拍卖挂牌方式供应包含工业用途与其他产业用途的混合用地(不包括商品住宅)，其中普通工业用房计容建筑面积占比不得低于用地总计容建筑面积的50%。

工业用地的供应方式越来越灵活。产业优先，明确可以”带方案“出让。政府有关机构和部门在产业用地方面的参与度越来越高。

这些都是值得注意的动向。

4、鼓励建设高标准厂房。

鼓励各区、广州空港经济区组织建设符合《广东省高标准厂房设计规范》（DBJ/T15-235-2021）、广州市产业导向和政策要求以及所在区关于税收、经济贡献和成长性等方面标准的工业大厦和高标准厂房。工业大厦和高标准厂房内产业用房分割登记、转让的比例上限和不得再次转让的年限可放宽，具体由各区、广州空港经济区在出让土地时明确。

5、产业用房分割转让的新规定。

《办法》明确：制造业企业在工业产业区块范围内国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米。产业用房分割转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%。

相比2019年的版本，这次《办法》明确还可以“间”为基本单元进行分割登记、转让。

这一条明确后，产业地产（500平方米以上一间）转让，有了明确的依据。

产业园和产业用房的投资门槛明显降低。可转让单元的规定，有利于吸引社会资本的参与。

在政策的推动下，广州产业园的发展，将迎来又一个明媚的春天。