投资小区商铺前景如何（值得投资么）

大家好，小东来为大家解答以上问题。投资小区商铺前景如何，值得投资么很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

那是因为店铺的真正价值并没有展现在大众的眼中。比起明面上金钱的沉浮，店铺真的太稳重低调了。

再加上电商和疫情的冲击，很多人对实体店的前景不是很看好，被“大环境”的表象所迷惑，以至于大部分人根本没有透彻的分析。

电子商务确实可以算是实体商业的噩梦。互联网市场的兴起，分流了近70%的客户。然而，随着时代的发展，一场看不见的商业革命悄然而至。随着电子商务运营成本的不断增加，电子商务行业新税种的实施，以及商业思维模式的改变，电子商务的运营前景岌岌可危。

企业家张瑞敏曾说，“没有成功的企业，只有时代的企业”。企业的成功永远是建立在满足当今时代用户需求的基础上，商业也是如此。如今，消费者已经把购买生活方式和实际服务体验作为新的消费考量，如果能满足消费者目前的需求，必将成为这个时代的强者。所以，实体商家的崛起才刚刚开始。

那么，一个店铺的价值应该从哪些方面来考虑呢？

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看看这个地区。

“买店铺，一定要跟人走”。

商业地产是一个依赖于周边环境的产品，其经营依赖于人流。买商铺的时候，地域环境是我们要重点考虑的因素之一。建议遵循以下原则：核心商圈& gt次核心商务区& gt新商业区& gt远郊商业区。

一个城市的核心商圈和次核心商圈一般都比较成熟，人口密度大，有一定的消费基础；所购商铺的出租比例和租金也相对较高。不过这一带新开发的店铺比较少，价格也比较高。

新商圈一般指城市开发区，发展速度快，住房质量高。市中心的很多人也会搬到这里来改善居住环境。一般这类地区的店铺销量大，选择面广，差价大。

在郊区，我一般建议不要做选择。虽然价格很低，但是很难出租，也很难实现二次出售。

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[看开发商]

开发商的实力很大程度上影响一个商业项目的成功。

现在市场上有很多烂尾项目都是因为开发商的资金链问题，所以在选择项目的时候一定要了解开发商的实力。建议优先考虑大品牌开发商和本地知名开发商。国外的开发商，尤其是小开发商，一定要慎重选择。

其次，要看开发者的商业开发经验。没有商业开发经验的开发商，缺乏商业定位、规划、开发节奏、后续运营的战略眼光。销售期广告铺天盖地，却对商业运作一无所知，后继乏力。

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[查看位置]

这里的位置是指店铺的位置。

商业地产产品丰富：有集中的商业，如购物中心；有专业市场，如家居建材市场、小商品批发市场；有商业街，比如北京的烟包斜街，各种步行街等。以及社区商业和办公设施等等。

市场上出现这么多商铺产品类型，不懂商铺的投资者如何选择？

商铺的选择一定要遵循一个原则：好出租。对于投资商铺的人来说，商铺可以很快租出去，尽快有投资收益才是最重要的。确定商铺是否易租，建议按照以下公式考虑：

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[参见条件]

店铺的大小、宽度、层高、电、气等因素都影响着店铺的使用。建议考虑fo

首先看店铺面积。和房子不同，房子的房间数决定了它的面积，而商铺的面积相差很大，从几平米到几千平米不等。面积越大，经营空间越大，单位租金越低，反之亦然。要结合自己的条件和店铺的价格来确定要买的店铺的大小。推荐面积在20-200平米之间。这种店铺满足大部分业态的经营需求，总价不高，二次销售可以很快实现。

其次看工程条件。看电力能否满足一些主要用电岗位的业务需求，如火锅、烧烤或KTV等。还要看有没有燃气条件。餐饮业的付房租能力很强。如果买了店铺，想经营或者租赁给餐饮企业，没有煤气是无法经营的。

还是那句话，街边的店铺看的是门前停车方便。在带动消费的大趋势下，停车的便利性对商业的影响越来越大。

最后，还要看高宽比是否合理，层高是否能满足业态的业务需求等等。

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[商铺投资收益构成]

商铺作为投资工具，收益可分为三部分：租金收益房产升值金融属性套利(适合民营企业家)。

租金收益是普通投资者最直观的投资回报方式，投资回报的计算方法是：租金收益总投资房款(投资房款分为全款和按揭两种方式，如果是按揭，还要加上利息成本)。

商铺是长期持有的投资品。在计算租金时，需要考虑商业逐年逐步发展带来的租金上涨、租金增值率和当地的商业环境，以及这个商业项目的后期运营。

房产增值是影响商铺投资回报率最大的部分。直接关系到项目所在城市的发展、区位匹配的实现、人口和消费水平等。其本质是对未来的预期投资和未来发展的实现。

一般而言，金融套利是指私人所有者通过国内信用获得企业经营的资金，通过企业利润与信用利息的差额获得收益，实际收益水平与企业经营水平密切相关。

由此我们不难看出商铺的投资回报率是多方面组成的，如果你只是简单粗暴的看租金回报率，而忽略租金逐年递增是错误的，尤其是金融属性。

投资是追求投资回报率的，所以投资一定要学会算账。经常听到有人说我们的商铺按租金水平算不过来账啊，产生这样的原因是对商铺投资的收益组成不明确，和不清楚如何去算清投资收益这本账。

下面我将以一个虚拟的新开商业项目进行商铺投资回报进行计算，其中商铺售价、租金水平、租金逐年递增幅度、地产增值率、金融融资成本等都为假设数据，在实际项目中应以实际市场情况数据为准，以下案例只为讨论计算逻辑与方法：

举例：假设一项目为新开商业项目，位于三四线城市新区，地段位置优越为新区核心位置，当地城市商业水平不发达，本项目定位城市商业提档升级存、拟引进主力商家、一二线品牌。项目在售销售价格17000元/㎡，当地租金水平50-90元/㎡，成熟商圈租金逐年递增幅度8%，热门板块土拍涨幅8%。

在租金收益的计算中，最容易忽略的是对每年租金递增计算，5年、10年后都按照一个租金水平计算，这样肯定是不合理的。新开商业分不同业态一般存在3-5年培育期，那么在考虑3年培育期租金恒定的的情况下，年租金收益情况如下：

地产增值收益计算为持有一定年限后，出售持有商铺所带来的投资收益，计算公式为：投资回报率=（出售价格-购买价格）*（1-交易税率）/购入价格；年均投资回报率=投资回报率/投资年限；（下表的交易税率按综合50%计算）

金融性收益主要是指通过抵押贷款，进行经营，通过经营性收益与贷款利率差，来赚取得收益，这种一般是针对企业主体，而实际收益水平与企业经营水平息息相关。假如该企业的营业回报率是15%，而短期抵押贷款融资成本按12%计算，那么其中差额为3%。

综合以上3部分收益的投资回报率，我们不难看这套商铺长期持有的投资回报率是可观的，是具备长期持有投资价值的。所以在做商铺投资时，作为投资者，一定要清楚了解投资收益的组成以及投资回报的算法。

【结语】

商铺是一种经营性投资工具，它是适合长期持有的长线投资工具。

投资者在选择商铺的过程中，也要同时考虑好租户的选择问题，尽量能和一些知名品牌的店铺进行合作，在投资之初就掌握主动权，为日后获得丰厚投资回报打基础。

购买商铺是一件繁复的工作，需要我们大量的查证来辅助判断，个人能力毕竟有限，特别是非从业者。所以如果身边有从事这方面工作的朋友，最好还是去求助一下，专业的事还是要专业的人去做。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。